/중개시장을 둘러싼 전쟁/정말 승자는 타자 때를 기다리는 고래가 있다?
국가 차원에서 독점적 시장을 인정하는 직업이 있다.그 직업에는 고유한 핵심 업무가 있어요.
변호사가 <소송대리>를 하듯이 의사, 약사, 흔히 볼 수 있는 미용업도 해당 면허를 취득한 자만이 "모종의 행위를 업으로" 할 수 있도록 법률로 규정하고 있다. 사실상 시장을 독점하도록 국가가 허용했으니 우리도 그 하나다. 부동산<중개>는 현행법상 중개사업만 업으로 할 수 있기 때문이다.
그런데 만약 이러한 핵심 업무를 대신할 어떤 새로운 경로가 생긴다면 어떻게 될까? 대체재가 발생할 가능성을 이야기하는 것은 아니다. 반세기 넘게 독점시장을 누린 기득권이다. 정면충돌처럼 무너지기는 어렵다.
요즘 화제가 되고 있는 다윈 중개 같은 곳은 사실 지금은 그렇게 위협적이라고 보기는 어렵다. 진짜 위협은 반값 중개 플랫폼이 아니라 새로운 루트가 열릴 때다. 범람하는 반값 중개업소를 시장에서 몰아내야 하는 이유가 바로 여기에 있다. 이들이 시간을 앞당기는 역할을 하기 때문이다.
짜증나는 게 이 부분이다. 성공해도 삼일천하로, 결국은 고래에게 잡아먹혀 사라지는 존재들일 때만 앞당기고 있으니 화가 나는 것이다. 실제로 최근 중개수수료 개편안 협의 과정에서 반값 업체, 반값 플랫폼의 등장이 당국자들이 꺼낸 '명분' 중 하나였다.
4여 편에 걸쳐 우리의 밥그릇을 위협하는 진짜 적이 누구인지 다가올 복덕방의 미래를 지켜본다.1. 내부의 적 소개사
최근 변호사협회가 법무부의 강력한 권고에도 불구하고 변호사 소개 플랫폼에 가입해 활동하는 변호사를 징계하겠다고 위협하는데 단순히 변화를 거부하는 기득권의 발악일까.
부동산중개업계도 다윈중개, 직방 등과 비슷한 대치상황이지만 대응방식은 좀 다르다. 변협은 이들의 생존권을 위협하는 건에 한해 실제로 변호사를 징계할 권한을 갖고 있지만 안타깝게도 중개사협회는 그 권한을 갖고 있지 않다. 한국은 설득되지 않으면 사실상 방법이 없다는 얘기다.
각종 서비스중개 플랫폼에 협조하는 사람들을 억지로라도 이용하지 못하도록 하는 것이 옳다. 플랫폼에 종속돼 소비자가 원하는 서비스를 제공할 사업자가 충분하지 않으면 해당 플랫폼은 갈수록 쓸모가 없어지고, 시간이 지나 투자금이 고갈되면 사업을 접을 수밖에 없기 때문이다.
그동안 이 시장을 따내기 위해 반값을 내걸고 회원을 끌어모았던 중개플랫폼(반값회사 포함)은 공중회사들의 결사항쟁 앞에서 저지당했다. 입점률이 떨어지고 탈퇴자가 늘어나는 가운데 망하면서 투자금이 컸던 기업들은 초기 사업 목적에서 매각처 플랫폼으로 전환하거나(O룸앱) 부동산관리사업으로 업종을 변경해 왔다.
초기 플랫폼이 점유율을 상당 부분 굳힐 때까지는 입점 사업자(ex. 중개인)를 영입하기 위해 을 행세를 한다. 그러나, 점유율이 굳어지고 나서는 어떨까. 사실상 노예의 신세로 전락하다. 그것이 「서비스 중개 플랫폼」의 어쩔 수 없는 공통의 특징이다.(■이 부분은 속편에서 상술한다.)
그래서 변협도 초창기인 지금 싹을 자르려고 강경하게 나서는 것이다. 마찬가지로 공인중개사는 플랫폼에 협조하는 사람을 말리는 입장에 있다. 변호사는 소송대리를 대신할 직업이 전혀 없지만 현 시점의 중개는 그런 면에서 매우 위험한 상황이기 때문이다.
왜 중개만이 유독 위험한가.둘 다 법적으로 대체할 수 있는 직업이 없다는데.
"혹시 우리 일이 너무 난이도가 낮아서?"라고 생각하는 사람들 바로 이런 중개사의 탈을 쓴 소개사들에 의해 업계 전체가 위태로워졌다는 게 이번 글의 요지다. 첫 번째 적은 소개장들이다.
오래 전부터 이야기하던 시피 <중개>는 <판매, 소개, 영업>과는 전혀 차원이 다른 개념이다. 굳이 비교하면 소송대리만큼이나 드문 일이다.
중개가 그렇게 대단한 직업이 아닌데?www '
자신만만하지만 상당수 부동산중개소가 이럴 것이다. 문제가 바로 여기에 있다. 중개업자 대부분이 자신의 어느 포지션에서 어떤 일을 해야 하는지 잘 모르고 있다는 점이다. 중개와 영업을 구분하지 못해 소개, 위탁판매와 거의 같은 의미라고 생각하는 사람이 많다.
모두들 스스로를 단순히 <팔아주는 사람/소개해주는 사람/위탁판매원/상담서비스직>으로 생각하고, 실제 자신이 맡아야 할 역할보다 훨씬 단순한 직업관을 갖고 있으며, 그만큼 단순한 역할만 하고 있다.
재건축 90%가 주택(아파트 단독주택 원룸 등)만을 주로 취급하기 때문일까. 비주택물건(상가 토지 등)에 비해 주택물건의 특성상 중개인의 협상력이 개입할 여지가 상당히 좁은 편이라는 점도 무의식적으로 스스로를 소개상담업으로 여기는 데 영향을 미쳤을 수도 있다.
현장 중개업자 대부분이 이 지경인데 외부에서 우리를 바라보는 제3자인 소비자, 특히 정부 당국자들은 어떨까. 심각할수록 우리는 단순한 판매업/소개업 정도로 생각하고 있다.
이는 지난해 11월 나온 중개수수료 개정 초안에서 노골적으로 드러났고, 며칠 전 확정된 국토부 버전 개정안과 협의 과정에서 보여준 정부 당국자의 태도에서도 여실히 드러나는 만큼 믿기지 않는다면 스스로 찾아 확인해보기 바란다.
이런 국내외의 잘못된 직업관이 궁극적으로 47만명 중개사 자격증 급을 점점 바닥으로 몰아넣고 있는 현실이다.더욱 화가 나는 것은 우리 입장을 대표하는 사람들조차 다르지 않은지, 정부 당국자와의 협상에서 당국자 관점 자체가 잘못됐음을 지적하지 못하고 다만 중개수수료를 낮추면 몰살한다, 지금도 경쟁이 치열하니 고정수수료로 해 달라는 말만 앵무새처럼 반복하는 실로 참담한 협상능력을 보이고 있는 실정이다.
당신을 소개하는 사람들이라는 프레임에 모든 것이 갇혀 있는 것이다.
이전부터 소비자의 마인드를 단체로 버려야 한다고 강조했다. 우리는 자격증을 취득하는 과정에서 중개업을 실제로 하지 않은 사람들로부터 소비자의 마인드를 주입받는 너무나 쉬운 환경에 처해 의무교육인 실무교육에서도 제대로 된 직업관 교육을 하지 않는다.
그래서 중개 기술의 꽃인 변칙 중개에 대해 아무것도 모르는 상태에서 막연히 아주 나쁘게 보는 경우가 많다. 중개의 본질에 대한 개념이 제대로 돼 있지 않다는 반증이지만 자기 직업의 본질에 대해 집단적으로 반감을 갖고 거부하는 모습을 보면 끼리끼리 무엇을 하고 있는지 답답할 뿐이다.
/1200쪽에 달하는 책의 내용이 변칙중개의 원리를 설명하기 위한 것이기 때문에 더 이상 반감이 없겠지만, 이렇게 수백쪽을 기본으로 할애해 설명해야 납득이 갈 리가 없는 것이 변칙중개인 만큼 쉽게 전수되기 어렵다는 점이 지금의 단순한 직업관이 중개사들 사이에 대세처럼 자리 잡은 원인이 아닌가 하는 생각도 든다./
어쨌든 우리의 대선배들이 4~50년 전부터 <중개>를 우리끼리 할 수 있도록 중개사의 지위를 확고히 해놓았는데(게다가 법에도 알선을 하라고 했다), 어이없게도 후배들이 형편없이 나쁘게 생각하고 정직하다느니 공정하다느니 하면서 단순히 매물소개 상담업만 하고 있는 꼴이다.
이처럼 진정으로 추구해야 할 본질을 상실한 직업의 미래는 어둡다. 대다수가 핵심가치, 핵심업무를 무시하고 엉뚱한 가치, 그것도 어느 일반인을 데려와도 할 수 있는 소개를 장착하고 있다는 것은 자신이 해야 할 본분을 다하지 못하고 있다는 얘기와 다를 바 없다. 그래서 일반인들이 물건을 몇 개 소개해 주고- 특별히 대단한 상담도 아닌데- 수백 개의 수천을 요구한다는 이야기를 하는 것이다.
'중개'라는 최고 난도의 일을 하라고 높은 수수료를 보장해 주었는데도 본분을 잊고 단순한 일만 하고 있다. 언제까지 비싼 수수료로 독점 시장을 계속 지킬 수 있을까? 실제로 비주택시장에 비해 주택중개시장은 이미 우리의 영향력을 축소하려는 움직임이 본격화하고 있다.
지금은 중개를 공인중개사만이 할 수 있게 돼 있지만 아무리 소수가 중개를 한다 하더라도 다수가 소개만 하다 보면 언젠가는 이 직업이 단순한 소개업으로 바뀌는 날이 오기 때문이다. 이런 흐름이 이번처럼 수수료를 내린다고 끝난다고 생각하면 오산이다. 핵심 업무에서 장기적으로 위협이 계속되면 조금씩 깎여나가 결국 둑이 무너지듯 무너질 것이 분명하다. 그러면 조만간 새로운 루트(고래)의 진입을 허용할 가능성이 높아진다는 것을 알아야 한다.
은근히 기존 룰을 부정하고 소비자의 요구(ex. 다윈 중개 등)에 편승하는 것을 정의라고 생각하는 사람이 많은 것 같다.
그러나 우리끼리 먹을 수 있도록 독점시장을 구축한 사람들이 바로 기존 사람들이라는 것을 잊어서는 안 된다. 이들이 무너지기를 누구보다 바라는 것이 중개 플랫폼이다. 기존 사람들이 무너질 정도라면 저가(低價)를 무기로 경쟁하는 신입생들이 과연 버틸 수 있을까.속편을 보면 새로운 시대는 없다는 것을 알 수 있을 것이다.
지금은 힘을 합칠 때다. 이런 상황에서 수십 년 동안 깊이 뿌리내린 기득권자를 적대시하는 일을 그만두고 사람은 1년도 안 가는 시장에서 그들이 수십 년을 이겨온 방식을 먼저 알 필요가 있다.
과거에는 이렇게 가끔 올리는 직업관 교육이 전통 있는 중개업소로부터 구전돼 소수(오른팔, 왼팔)에게만 구전돼 왔다. 가치관이 달라지면 세상을 보는 눈도 달라지듯이 직업관을 어떻게 장착했느냐에 따라 시장을 보는 관점이 달라지고 중개사의 관점은 궁극적으로 실적에도 영향을 미치기 때문이다.
다음) 중개 플랫폼이 시장을 장악하면 펼쳐지는 지옥
■ 2020년 7월 이후에 만드는 콘텐츠는, 책을 읽은 분을 위해 내용 보충 개념으로 하는 것입니다.
